本文摘要：概要：如今，上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼扩建而出的，由于受到其原先建筑结构和造型的局限，就必定造成小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺失。当此类产品在总体供应短缺而市场需求充沛的情况下，其产品本身的这些问题之后不会quot;一贤菩百丑quot;地被人们所忽视。而当市场供应日益激增，人们对小户型有更加多自由选择时，此类问题之后不会渐渐显露出，其产品也就渐渐不会被市场所出局。

概要：如今，上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼扩建而出的，由于受到其原先建筑结构和造型的局限，就必定造成小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺失。当此类产品在总体供应短缺而市场需求充沛的情况下，其产品本身的这些问题之后不会quot;一贤菩百丑quot;地被人们所忽视。而当市场供应日益激增，人们对小户型有更加多自由选择时，此类问题之后不会渐渐显露出，其产品也就渐渐不会被市场所出局。

关键词：住宅设计公寓问题在当前小户型物业一哄而上，唱起凯歌之时，更加有适当对这类产品问题及其如何解决问题的对策做到一理性剖析和耐心思维，以便在下一轮小户型的研发中能引以为鉴，有所突破。一、当前小户型不存在的问题目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：1、房型不合理，居住于功能劣现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立国家厨房、无日常居家的活动空间，往往只具备一般来说集体宿舍的功能和旅店同住的功能，而缺少日常居家生活的功能。这类标房式房型，实质上就减少了作为居住于物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其却是还是可供人居住于生活的公寓，而非酒店。

除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、点状多边形的古怪房型，且只有一面能通风，一旦隔开，之后构成暗室暗间，无任何自然通风通风，这种不合理是显而易见的。这也是原本烂尾楼扩建的不得已之荐。严苛地说道，这类小户型房型堪称是市场的违宪供应，是社会资源的浪费。

有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房人组在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是平套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅通风严重不足，而卧室却过分暗淡，两者恰好相反。

因根据居住于功能区于隔年的用于拒绝，客厅的通风应胜于卧室，不应更加充裕。此外，小户型中储存空间的严重不足，也是众多通病，房型设计与翻新设计时，没能充分利用受限的空间，没能做麻雀虽小、五脏俱全的小而全、小而精。

这某种程度影响到小户型的居住于功能。2、得房率较低，回头道过长如今，小户型公寓的得房率广泛近高于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如金银汇60％，SOHO时代64％，巴黎时韵68％等。这与一般来说新建住宅80％以上的得房率比起，觉得是相差悬殊。对于日益理性与聪明的购房者来说，这一过较低的得房率，似乎不会影响他们购房的决择（特别是在是当市场上经常出现了更高得房率的小户型时）。

过较低的得房率，实质上就增大了套内的用于面积，或者说实质上减少了套内用于面积的折算单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。导致得房率较低的一个最重要因素，乃是其点式高层，一梯几十户回头道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条较宽宽回头道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕行电梯一圈回头道，四面为住户的返环状布局，构成整个层面几十户一全线贯通的君主专制空间格局。

这一设计的不合理也是似乎的，既不会导致人声嘈杂、彼此阻碍，又有利于分辨方位和人员的纾缓，且又导致过多的分摊面积，减少得房率。从而，也就巩固了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值电子货币的功能。

3、识别性劣。不存在安全隐患由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、返环状一全线贯通的平面布局，之后必定造成各家各户识别性劣的弊端。转入回头道，除非辨识门牌室号，完全无其他可辨识的有所不同空间格局的标志，往往使人不识东西，丧失方位感。有的甚至七拐八弯，好像转入了迷宫，一旦有火警之后无法很快撤离。

且外人闯进也无法察觉，不象一梯两户、两梯三户那样的更容易辨别。这之后不会给不法之徒留给可乘之机。4、一梯几十户，上下不便现有小户型公寓，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如金银资的32层三梯54户，权利自宅的6层2梯40户，Cyrix新干线的32层三梯20户，蓝朝部落的32层四梯24户等。

平均值每部电梯每天要支撑一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均值一部电梯要多达三百户的运量。就算每户只有一人居住于，那么每天几百人上下出入，其挤迫状况、盛状况也是可想而知的。

而且小户型业主又大多是年轻人，充满著青春活力，其每天的上下进出比中老年人更加频密，这就更加不会减轻电梯的装载频率和装载量。常年累月居住于此，似乎非常不便，一旦时逢有急事或急诊病人，堪称不能干着急。甚至还不会因电梯的供不应求而再次发生邻里纠纷，如同当年上海居住于因挤迫公交车而再次发生各类口角摩擦那样。

5、面积失当。总价失控现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40-50平方米，如SOHO时代、国际金融家、东方时空等，对一室户而言，似乎稍大。这一面积几乎可设计成灵活的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也某种程度稍大，大多在70平方米左右，有的甚至多达80平方米建筑面积。

这就丧失了小户型的本来意义。小户型就不应反映其小，以合乎特定的市场需求。这一面积的失当也就必要造成了总价的上升，使小户型原先的较低总价优势渐渐消失。

总价失控还展现出在单价的跳空加剧。今年之后有3个小户型公寓突破万元大关。国际金融家10000-15000元／平方米，巴黎时韵12000-20000元/平方米，东方时空均价11300元／平方米。

这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元／套之间。这类双高（低单价、低总价）小户型，实际已相比之下远超过了小户型目标群体的购买力，使小户型市场再次发生了供需错位的结构性流失。

此外，如此双高的小户型，其未来的预期租金也必需随之加剧，这就又与出租市场实际的市场需求结构互为对立、互为背离，造成今后此类小户型的无法租赁与所求，甚至引起一系列的市场问题。只不过这也体现出有发展商对小户型市场定位的犯规。上述五大缺失，也是当今小户型市场不成熟期的展现出。

如何解决问题这些缺失与严重不足，如何优化乃至细化小户型产品，提升对特定居住于使用者的适应性（还包括价位），这是今后小户型研发的关键，也是小户型市场更进一步良性发展的确保。本文不妨在这方面不作一探究，以抛砖引玉，集思广益。

二、小户型产品的优化与对策1、改为点式为板式，创意平面布局转变整体建筑造型，将点式塔楼改回板式结构，并将一般来说一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再行一分为二，构成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能增加回头道面积，提升得房率，又能减少各户通风，并能有效地防止一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，减少安全性确保。2、改直套为横套，延长面阔现有的小户型往往面阔过长，大都不能构成平套型的一房一厅，以及暗卫、亮厨。且客厅要么无必要通风，要么通风严重不足，不如卧室暗淡。

如果能将其改回三大式的横套，同时延长面阔，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，构成交错阶梯状布局，这就既能有效地掌控总面积，又能开办更好的窗户，做厅、枯、厨、卫全清，强化居室自然通风通风的生态性能。同时又能非常丰富外立面凹凸变化的建筑展现出，增强其造型美感。

3、细化功能区于隔年，合理面积用料小户型不应壮烈牺牲居室功能为代价来一味欲小，而不应在细化功能区于隔年，合理各功能区域的面积用料，以及充分利用空间的基础上，做小而全、小而精，小得合理、便捷，不影响用于。对于1-2人居住于的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要大得多。但又无法太小，不应以符合人体工程学的基本空间尺度为缩。如卧室无法大于10平方米，客厅不不应大于12平方米，卫生间不应大于4平方米等，否则就不会影响用于，使空间过分狭小、逼仄。

其它功能空间的面积也理应合理用料，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用摆放空间等。各功能空间面积的合理用料，各空间尺度的适合精确，既能满足需要，又无面积损失，这是螺丝壳里做道场，细化小空间功能区于隔年的关键一环。面积用料的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅有40平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅有50平方米／套左右，堪称灵活简单。

一室户适合于20多岁的单身青年（还包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、可用房，以供不时之需。也更加合适投资置业（因其面积小，总价更加较低）。且这一面积用料也能符合单身生活的基本市场需求。

4、变化局部阻隔，减少储存空间为了充分利用空间，借空不借地，可使用类似于S形、弓形和工形，以及勺子形、山字形等多种形式的阻隔，以构成大小有所不同、深浅不一的各类壁橱空间，既能减少分门别类的多种储存空间，又能节省占地面积，提升空间利用率。且又能维持隔开墙面的平坦和原始，提升隐蔽性。

虽说相近的阻隔在常规房型的二房、三房中有数运用，但仍未普及，而在小户型的设计中，却完全绝迹。如能更佳地、因地制宜地使用这类阻隔，则小户型的设计之后能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效地掌控面积。

5、房型设计与翻新设计实时融合，交相辉映在翻新设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给翻新带给困难和失望。如果能在房型设计时，事前考虑到翻新的必须，将两者融合一起，构成有序对话的效应，创建相辅相成的关系，那么之后能使非常受限的小户型空间，充分发挥更大的效用，确实做小而全、小而精。并通过翻新强化居室的实用性、功能性，同时也强化视觉美感，不断扩大和伸延视觉空间，使小空间自若其小，产生以小见大的空间感觉。

如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半浮的玻璃阻隔，似断非断的半阻隔，两用或多用的空间处置和家具设计等。亦即房型设计有误翻新设计创造条件，留有余地；翻新设计则不应增强房型设计的创新，提升空间的利用率，强化房型的实用性和功能性，以引人注目房型设计的优点。

两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一最重要的不可或缺的环节，比较常规住宅，两者相辅相成的关系不应更加紧密。如何精妙构想，在上述几方面获得突破，有所创意，这是小户型设计的众多难题。但也是小户型市场的必须和呼唤，是当今和未来市场的众多机遇。在此领域，谁能捷足先登，谁就能致胜市场。

因为，以创意产品引导市场，在各行各业已屡见不鲜，无论是第一、第二产业，还是第三产业，概莫能外。.。

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