本文摘要：1、什么叫竣工验收？什么叫竣工验收？什么叫分户竣工验收？问:建筑工程验收是所指在施工单位自行质量检验审定的基础上，参予建设活动的有关单位联合对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量展开取样复验，根据涉及标准以书面形式对工程质量合格与否作出证实。

1、什么叫竣工验收？什么叫竣工验收？什么叫分户竣工验收？问:建筑工程验收是所指在施工单位自行质量检验审定的基础上，参予建设活动的有关单位联合对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量展开取样复验，根据涉及标准以书面形式对工程质量合格与否作出证实。根据《建筑工程施工质量竣工验收统一标准》GB50300规定，单位工程按照专业、建筑部位区分为地基基础、主体等6至9个分部；每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别区分为若干个分项；每一个分项按照楼层、施工段、变形缝等区分为若干个检验批。

检验批是工程验收的大于单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量竣工验收的基础。工程验收是一项还包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程跨越于工程建设全过程的连锁的、系统性的工作。竣工验收即单位工程质量竣工验收，是指工程已完成设计及合约誓约的各项内容，同时在施工单位递交完工报告后，由建设单位的组织工程建设涉及责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量展开的竣工验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次竣工验收，也是最重要的一次竣工验收。

分户竣工验收是所指在施工单位递交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量竣工验收规范对住宅工程的每一户及公共部位牵涉到主要用于功能和观感质量展开的专门竣工验收。2、分户竣工验收和竣工验收之间有什么关系?问：分户竣工验收与竣工验收皆是创建在建筑工程各分部、分项竣工验收合格的基础上展开的。但两者有所不同，首先竣工验收主体有所不同，分户竣工验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘查单位等工程质量责任主体；第二竣工验收对象有所不同，分户竣工验收限于于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前皆不应展开竣工验收；第三竣工验收阶段有所不同，分户竣工验收不应在施工单位递交完工报告后住宅工程竣工验收前已完成，分户竣工验收合格是住宅工程展开竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位递交完工报告后单位工程质量最后竣工验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四竣工验收内容有所不同，分户竣工验收是牵涉到住宅工程主要用于功能及观感质量的竣工验收，而竣工验收是工程质量综合验收（还包括实体、观感、质量掌控资料、牵涉到安全性和功能的检测资料和抽验结果等）并对分户竣工验收展开审核；第五实体检查数量有所不同，分户竣工验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。3、建筑工程对施工质量如何掌控？问:为确保工程质量，掌控施工过程，规范等规定建筑工程所用于的建筑材料（还包括半成品、成品、建筑构配件、设备器具等）进场不应竣工验收并按规定考试；工种（工序）过渡和隐密工程不应展开检验和竣工验收；分部工程和单位工程中结构安全性和用于功能部分不应按规定取样检测，取样检测结果和观感质量不应符合要求；在此基础上创建了一套还包括检验批分项工程（子）分部工程验收（子）单位工程的到现在原始、多层次、系统、全过程的工程质量竣工验收体系（竣工验收合格质量拒绝所附后），建设（监理）单位在施工单位自检合格的基础上对工程质量检查竣工验收，涉及竣工验收人员在竣工验收记录上签署并对竣工验收的结论负责管理。

（GB503005.0.1～4）所附：工程验收合格质量拒绝竣工验收项目检验批分项工程（子）分部工程（子）单位工程验收合格标准1、主控项目和一般项目的质量经取样检验合格。2．具备原始的施工操作者依据、质量检查记录。

1．分项工程含有的检验批皆不应合乎合格质量的规定。2．分项工程含有的检验批的质量竣工验收记录不应原始。1.分部（子分部）工程所不含分项工程的质量皆不应竣工验收合格。

2．质量掌控资料不应原始。3．地基与基础、主体结构和设备加装等分部工程有关安全性及功能的检验和取样检测结果不应合乎有关规定。4．观感质量竣工验收不应符合要求。1．单位（子单位）工程所不含分部（子分部）工程的质量皆不应竣工验收合格。

2．质量掌控资料不应原始。3．单位（子单位）工程所不含分部工程有关安全性和功能的检测资料不应原始。4．主要功能项目的抽验结果不应合乎涉及专业质量竣工验收规范的规定。5．观感质量竣工验收不应符合要求。

4、建筑工程检验批质量检验使用什么方案？问:检验批质量检验审定方案，根据检验项目的数量展开自由选择，对计量计数检验可分成全数检验和取样检验两大类。对于一些影响结构安全性和最重要用于功能的检验批，当可使用较慢检验方法时，搭配全数检验方案（如混凝土现浇结构、预制构件分项中的部分竣工验收项目等）；其它检验项目根据其重要性和特点等使用取样检验方案，抽验总数的5%至50%，一般为10%左右。

（例如：门窗工程中，木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃，每个检验批抽验5%；考虑到对高层建筑的外窗各项性能拒绝更加严苛，每个检验批抽验10%；此外，由于特种门的重要性显著低于普通门，数量多于普通门，为了确保特种门的功能，规定每个检验批抽样检查的数量50%，相比之下小于普通门的抽验数量。）5、为什么要实施分户竣工验收制度？问:1）建筑工程当作一种类似的商品，其建设周期宽；承建人员多且手工作业占到较小比例；施工技术和工艺水平比较还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈圆形脆性，延性劣，不受纳强度较低，而且建筑工程用于的建筑材料品种多，有所不同材料的性能差异大，不受气候和温度变化影响因膨胀变形不易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的流逝和材料性能的波动，不会大大地经常出现一些观感和用于功能方面的质量通病，而且不受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍无以完全根治。2）根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全性和最重要用于功能的基础上，国家验收规范确认的检验批质量检验方案是取样检验。

制订检验批的取样方案时，在掌控生产方风险（或错判概率，5％）和使用方风险（或漏判概率，主控项目5％，一般项目10％）也即合格批被索要、不合格批被误收的风险的同时，有可能经常出现少数非结构安全性质量问题在竣工验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量售后服务制度，通过售后服务工作来填补施工和竣工验收中遗留的质量缺失。随着国家住房产权制度的改革，商品房已沦为住户所出售的尤为便宜的一件商品，住户对于所出售房屋各方面的期待值更加低，期望对所接管的房屋质量特别是在是观感质量和用于功能质量100％检查并符合所有的质量拒绝，有的甚至拒绝不容许经常出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户市场需求之间的对立。

3）当前我国的施工竣工验收规范及设计规范对于完工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没具体的竣工验收标准，对有些质量问题如空鼓、装修面层裂缝、外墙外窗渗水等竣工验收检查方法没操作性很强的统一的规定。住户体现的一些质量问题在界定、处置时往往依据严重不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

4）目前我国建筑工程质量借贷、保险、滋扰处置涉及制度不完善，质量竣工验收责任制度和责任追究责任制度很难实施，少数建设、施工等单位质量意识严重不足，再次发生质量滋扰时处置不及时、不完全和推委，而对于在质量滋扰时明确提出的经济赔偿金因为国家没依据，少数滋扰人在赔偿金得到实施时一旁拒绝接受修理和因应一旁又重复滋扰等等，使得一些建筑工程尤其是住宅工程的质量滋扰处理过程对立较多、解决问题困难重重。使用分户竣工验收的方法是现阶段有效地减轻和解决问题有关问题的一种较好办法，通过分户竣工验收工作的积极开展、实施，强化工程质量责任和责任追究责任制度的实施，提高工程质量水平，提升住户对住宅工程质量的满意度，也能反映政府执政为民、乡里办事的工作宗旨。

6、分户竣工验收限于于哪些工程？问：完工的所有的住宅工程（还包括郊区、县和套含有厨卫间的商住楼工程住宅部分）皆不应在分户竣工验收合格后方可展开竣工验收和竣工验收备案。7、分户竣工验收与竣工验收规范有什么不完全一致的地方?问:住宅工程质量分户竣工验收是在继续执行国家和地方工程质量竣工验收规范、标准的基础上，通过充份的调查研究，对住户关心的、国家现行规范中没明确规定的住宅工程中观感和用于功能质量的部分内容展开了补足、完备，部分内容做到了更进一步具体使其更加不具备可操作性。如减少了室内空间（净高、开间）容许偏差、外窗（墙）渗水检查方法、烟道出有屋面高度、竣工验收合格标识、竣工验收中对分户竣工验收的审核拒绝、驳回标准等；具体了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和涉及内容检查仪器拒绝等。

8、分户竣工验收不应不具备哪些条件?问：工程完工已完成设计和合约誓约的内容；工程质量掌控、功能性检验等资料完整；施工单位已递交《工程完工报告》；建设、监理、施工单位已完成《工程建设中相当严重质量问题（质量事故）一览表》、《牵涉到结构安全性和用于功能设计变更情况一览表》等。9、分户竣工验收前应作好哪些打算工作?问：首先建设单位的组织正式成立分户验收组，根据分户竣工验收工作量合理分组，制订竣工验收方案并向参与竣工验收人员交底；其次准备好涉及的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电维护振幅检测器等，并确保仪器精确和长时间工作，作好屋面蓄（淋）水、卫生间等有透气房间的蓄水、外窗淋水试验的打算工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的南北和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的明显部位镶刻工程铭牌等。

10、分户竣工验收由谁竣工验收?问：分户竣工验收由建设单位的项目负责人的组织竣工验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参与竣工验收。已指定物业公司的，物业公司应该参与住宅工程分户竣工验收工作。11、法律规定，工程质量责任主体对工程质量分担什么责任？问：建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责管理。

1）建设单位（不含研发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责管理。2）勘查、设计单位必需按照工程建设强制性标准展开勘查、设计，并对勘查、设计的质量负责管理。3）施工单位对建设工程的施工质量负责管理。4）工程监理单位应该依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实行监理，并对施工质量分担监理责任。

（建质[2004]18号第二条、《建设工程质量管理条例》第十九、二十六、三十六条）12、分户竣工验收中构成哪些竣工验收记录?问：分户竣工验收过程中要，室内每户填上一份《住宅工程质量分户竣工验收记录（室内）》，公共部位每个检查单元填上一份《住宅工程质量分户竣工验收记录（公共部位）》，单位工程验收完汇总填上《住宅工程质量分户竣工验收汇总表》。13、分户竣工验收检查单元如何区分?问：室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、地下通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个隔开空间为一个检查单元。

14、分户竣工验收找到问题不应如何排查?问：分户竣工验收检查找到不合格的，应付不合格部位及时标示，排查符合要求后，新的展开竣工验收。15、竣工验收如何抽验核实分户竣工验收记录?问：竣工验收时，验收组通过现场抽验的方式审核分户竣工验收记录，工程质量监督部门对验收组审核工作不予监督。抽验数量，室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、地下通道，外墙抽验两个边单元中的一个，地下室抽验一个检查单元。16、竣工验收在核实分户竣工验收结果时,何时不应中止竣工验收、责令修正?问：住宅工程竣工验收审核找到竣工验收条件不合乎涉及规定、分户竣工验收记录内容不现实或不存在影响主要用于功能的相当严重质量问题时，不应中止竣工验收，责令修正，17、什么叫不存在影响主要用于功能的质量问题?问：影响主要用于功能的质量问题还包括：外墙、外窗、屋面、有透气拒绝的房间渗水；室内空间、主要构件尺寸偏差相当严重微克；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户用于功能的质量问题。

18、什么叫分户竣工验收记录不现实?问：当竣工验收审核结果与分户竣工验收记录不完全一致，目测仔细观察有显著差异或测算误差在5mm以上，经质监部门证实有误的，可判断分户竣工验收记录不现实。19、对分户竣工验收中弄虚作假不应如何处置?问：分户竣工验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给与不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位展开行政处罚。20、精装修房怎么展开分户竣工验收？问：住宅精装修房在竣工验收前应展开分户竣工验收，按照分户竣工验收内容需要实行的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户竣工验收标准逐户再行竣工验收。

对有可能因为竣工验收检查导致痕迹的如空鼓敲打、地面标识等，可在最后工序前展开并在分户竣工验收记录中标明检查时间、人员和结论；对于追加功能如空调等，不应确认分户竣工验收标准经设计等有关部门证实。住宅精装修房，建设单位不应会同监理、施工单位在分户竣工验收前针对工程特点构成分户竣工验收专项方案，报质监站审查。21、点状房间的净开间，有去找坡地面房间的室内净高怎么测量？问：对于室内开间点状的房间（如弧形、多角形等）清净开间可不做到测量（设计和合约有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计拒绝去找坡的房间，室内净高测量后可不做到净高极差的计算出来，但不应确保地面去找坡最低点处净高数据不高于净高推算出值。

22、室内净高推算出值怎么计算出来？问：室内净高推算出值根据设计层高扣减楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算出来得出结论，分户竣工验收前应根据板厚等参数确认有所不同房间的净高推算出值后日报设计单位证实。23、净高、开间检测仪器有什么拒绝？问：室内净高、清净开间检查时拒绝必需用于激光测距仪。现场的激光测距仪精度不不应小于2mm，用于前应统一核对，确保测量数据的一致性。

仪器不应定期校核、测验。24、室内地面都要标示哪些点、弹头出有哪些线？问：1）点在室内每个房间地面距交错墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标示净高测量点，并按室内净空尺寸测量示意图方位标明点的编号。

2）线　室内地面应弹入水、电管线南北线。室内清净开间检查时拒绝测距仪靠墙、张贴地，激光测距仪光束不应穿越测量方向的两个净高测量点。

对于无分隔墙的房间应弹出有墙体两侧边缘线作为测量基准线。25、展开分户竣工验收的工程，竣工验收通报质监站时应报哪些资料？问：建筑工程竣工验收七个工作日前，建设单位不应将包括竣工验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》上报质监站，住宅工程同时尚应上报《住宅工程质量分户竣工验收汇总表》、《工程建设中相当严重质量问题（质量事故）一览表》、《牵涉到结构安全性和用于功能设计变更情况一览表》等，室内和公共部位分户竣工验收记录存留现场备查。

26、分户竣工验收表格中竣工验收记录及结论怎么填上？问：分户竣工验收表格中竣工验收记录及结论，填上竣工验收的数量、竣工验收中找到的问题以及结论（不）符合要求，对于竣工验收项目中设计参数另有拒绝的月会记录栏中不予标明。综合验收结论中填上（不）合格。

27、住宅工程质量分户竣工验收标识牌怎么用于？问：分户竣工验收合格后，现场竣工验收人员签署证实并在室内明显方位张贴出有统一制作的住宅工程质量分户竣工验收标识牌（已制作成不干胶形式）。竣工验收和房屋交付给时户内没张贴出有住宅工程质量分户竣工验收标识牌的工程视同为分户竣工验收未完成或不合格。28、住宅工程房屋交付给时住户不应留意什么？问：1）查询资料住户不应拒绝建设单位获取该工程的《房屋建筑工程竣工验收备案表格》，同时查询房屋开发商递交的《住宅工程质量保证书》以及含有的《住宅工程质量分户竣工验收记录（室内）》等否齐全。2）查阅标识查阅户内地面否标识好暗埋水、电管线的南北和室内空间尺寸测量的控制点、线，否张贴有竣工验收人员亲笔签名的住宅工程质量分户竣工验收标识牌。

3）质量检查为了防止有可能因翻新或后期施工毁坏等造成的质量问题责任界定不明、确认艰难，住户在住宅交房时应付住宅户内观感和用于功能方面质量状况展开检查，还包括：对卫生间及其它有透气拒绝的房间地面展开24小时蓄水试验，检查外墙、外窗、卫生间、管道否渗水，房间空间尺寸和观感否符合要求，水、电方面用于功能否长时间等。找到问题后，住户不应及时通报物业公司和开发商并办理书面证实申请。

29、住宅工程交付给后不存在质量问题如何处置？问：建筑工程完工后，一些国家规范容许范围内的不影响结构安全性和最重要用于功能的质量问题依然有可能不存在，如空鼓、装修面层裂缝、空间尺寸偏差等，同时由于建筑产品和材料的自身特点，随着时间推移，建筑工程渐渐不会产生一些影响观感及用于功能的质量问题。住宅工程交付给时，住户应付工程质量展开检查，找到不存在相当严重质量问题、主要用于功能质量问题如渗水等或远超过竣工验收规范和涉及规定容许范围内的质量问题的，不应核查并请求建设单位、物业公司不予证实，情况有误的不予排查并在排查已完成后新的检查。住宅交付给后保修期内再次发生的质量问题，住户也不应及时向建设单位、物业公司体现并不予证实，建设单位不应按照住宅工程质量售后服务涉及规定对质量问题展开售后服务，当有争议、纠纷时可使用如下方式展开处置：一是协商。

协商是质量纠纷的最有效地最经济的解决问题方式，协商由当事人付出代价展开，明确提出处置方案，修理完全恢复用于功能；因质量问题给一方导致平、间接损失也可不予一定补偿。协商日后达成协议完全一致，双方签订协议，不予实施。二是滋扰。

经协商无果的质量纠纷，当事人一方或双方均可明确提出滋扰。滋扰的法院除了建设行政部门及其滋扰法院机构（不法院牵涉到经济补偿和纠纷的部分）外，也可以是消费者协会等涉及单位。滋扰法院单位要以不存在的质量问题为基础，本着合法、合理、公平、公正的原则，依据涉及标准，批示质量责任方对工程不存在质量问题实行有效地排查，以确保购房者的合法权益。

三是诉讼。当协商、滋扰约不成协议或已达成的协议无法遵守时，诉讼是解决问题质量纠纷的最后途径。经法院审理裁决，由质量责任方分担排查修缮及赔偿金责任。

在诉讼审理过程中，对无法确认的质量问题，司法部门可委托有资质的单位展开检验。30、分户竣工验收否不会减少工程造价、缩短工期、提升工程成本？问：根据现场调查和分析，按照《南京市住宅工程质量分户竣工验收管理办法》，经过培训并需要娴熟操作者的竣工验收小组每户竣工验收时间大约为30－45分钟，按一般住宅工程每幢36－60户、1－3个竣工验收小组计算出来，现场分户竣工验收连同公共部位约必须2－3天时间，扣减原住宅工程验收必需抽验的工作量，实际减少的时间是受限的，通过竣工验收前工期合理、科学安排，分户竣工验收本身对工期、耗资基本不包含影响，而分户竣工验收的有效地实行，使住宅工程质量问题可以提早找到和解决问题，增加了工程交付给中的对立和交付给后的修理工作，从某种程度上谈节约了后期的时间和成本。

当然，对一些建设过程中质量掌控严加、不存在质量隐患和并未按设计文件施工的住宅工程，当分户竣工验收时找到较多质量问题必须返工和排查时，就不会导致建筑材料、人工和时间的减少，亦即工程施工成本和工期的减少。分户竣工验收的实行，终将敦促施工、监理单位等强化建设过程中的质量预控和检查，实施工程质量责任，构建工程质量的科学管理，并全面前进全市工程质量的提升。符合要求后新的的组织竣工验收.。

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